ENGLISH تالار گفتگو(انجمن ها) ویژه همکاران
ورود به سیستم

لطفاً نام کاربری و رمز عبورتان را وارد نمایید. [ثبت نام]


چه کسانی صندوق زمین و ساختمان را مدیریت میکنند؟ 28 مهر 93

چه کسانی صندوق زمین و ساختمان را مدیریت میکنند؟

این نوع صندوق نظیرهر شخصیت حقوقی برای تاسیس، مجمع و هیات مدیره ای خواهد داشت که تایید هیات مدیره برای اولین بار از طریق سازمان بورس و اوراق بهادار در غالب تایید ارکان و تغییر آنهادر صلاحیت مجمع صندوق و با تایید سازمان بورس خواهد بود . اعضای هیات مدیره عبارتند از : نمایندگان مدیر صندوق ، مدیر ساخت ، متعهد پذیره نویس ، که عهده دارفعالیتهای اجرایی صندوق می باشند.در ساختار طراحی شده علاوه بر ارکان اجرا که عضوهیات مدیره می باشند بازارگردان نیز به عنوان یکی از بازوهای اجرایی مد نظر قرارداشته است که با این احتساب انتظار بر این است که مسئولیت 3 رکن از 4 رکن اجرایی صندوق ها را نهادهای مالی عهده دار شوند. این موضوع بیانگر نقش تاثیرگذارنهادهای بازار سرمایه در ساختار جدید تامین مالی بازار مسکن می باشد.  با توجه به اینکه هر کدام از این ارکان نزدسازمان بورس تائید صلاحیت می شوند ، لذا اطمینان نسبی در مورد توانایی فنی آنهابرای اجرا و مدیریت پروژه موضوع فعالیت صندوق برای سرمایه گذاران حاصل می شود،وجوه پرداختی به هر یک از ارکان در کنار سایر هزینه های صندوق از جمله طراحی، اخذ مجوزهای قانونی، نقل و انتقال زمین به نام صندوق، تبلیغات،بیمه ساختمان و ...به عنوان هزینه های صندوق شناسایی می گردد. برخی موارد مهم در ارتباط با هر یک ازارکان اجرایی به شرح زيربیان گردیده است.

مدیر صندوق(Fund Manager) : مدير صندوق يك شخص حقوقي از بين نهادهاي مالي، عمدتا"شرکتهای کارگزاری و تامین سرمایه مي باشد که عملا" مسئول اخذ موافقت اصولی، اخذمجوز تاسیس ، اخذ مجوز پذیره نویسی صندوق و ثبت صندوق نزد اداره ثبت شرکتها را برعهده دارد( قبل از شروع فعالیت). بعلاوه عمده ترین وظایف آن(بعد از شروع فعالیت)عبارتست از : ثبت و نگهداری حسابهای صندوق و سرمايه گذاران، جمع آوري و نگهداري مدارك مربوط به رويدادهاي مالي صندوق، تهيه صورتهاي مالي، سرمایه گذاری وجوه مازاد ، بررسي صورت وضعيت هاي پيشرفت مالي پروژه، پیشنهاد افزایش سرمایه صندوق و انجام کلیه عملیات مرتبط با فرآیند های اداره صندوق. مدیر می بایست به کلیه قوانین، ضوابط و دستورالعملهای مرتبط با مراحل تاسیس و راه اندازی و تصفیه صندوق مسلط بوده و امکان ارائه توضیحات لازم به سازمان بورس و سایر ارکان را نیز داشته باشد. لازم به ذکر است که حق الزحمه مدیر بر اساس درصدی از هزینه های ساخت و اقدامات بعدی این رکن در خصوص استفاده از منابع مازاد صندوق تعریف می گردد .

مدیر ساخت(Construction Manager) : مديرساخت يك شخص حقوقي ازبین شرکتهای ساختمانی است كه داراي پروانه اشتغال به كار اجراي ساختمان در سطح پايه يك مي باشد و وظیفه اجراي پروژه را رأساً يا از طريق عقد قرارداد باپيمانكاران براساس طرح توجيهي پروژه بر عهده دارد. شرکتهای متقاضی ورود به این رکن باید دارای سابقه قابل قبول در ساخت پروژه های متناسب و در حد واندازه پروژه موضوع صندوق بوده و اطمینان سازمان را از این نظر جلب نمایند. پذیرش این رکن در صندوق زمین و ساختمان دارای این مزیت می باشد که اولا" به دلیل اطمینان نسبی ازتامین منابع مالی پروژه ،موضوع جریان نقدینگی که در شرکتهای ساختمانی از اهمیت بالایی برخوردار است مد نظر قرار داشته است و با توجه به حضور رکن متعهد پذیره نویس، احتمال بروز مشکل نقدینگی در نتیجه ضعف منابع مالی صاحب پروژه بسیار کم خواهد بود،  ثانیا" از آنجا که دراولین مراجعه ، شرکت متقاضی این رکن یکبار مورد ارزیابی سازمان بورس و اوراق بهادار قرار میگیرد لذا این شرکت در لیست شرکتهای ساختمانی مورد تایید سازمان بورس بوده و در پروژه های آتی فرآیند تایید توسط سازمان تسهیل می گردد، ثالثا" ازآنجا که این صندوق ها دارای تارنما هستند و بمنظور پذیره نویسی و افزایش سرمایه های بعدی نیازمند تبلیغات می باشند لذا ورود به این رکن میتواند امکان مطرح شدن نام شرکت بین فعالان بازار سرمایه را در سطح وسیع فراهم آورده و در توسعه بازارفعالیت شرکت دارای اثر مثبت باشد . نکته قابل توجه دیگر کسب اطمینان نسبی از اجرای پروژه بر اساس برنامه زمانبندی شده است زیرا افزایش بهای تمام شده ساخت بسیاری ازپروژه ها در نتیجه طولانی شدن فرآیند ساخت و عدم پیشرفت فیزیکی پروژه بر اساس طرح توجیهی می باشد لیکن به دلیل وجود ارکان نظارتی، اجرای پروژه براساس زمانبندی اولیه بطور مستمر مورد بازبینی قرار خواهد گرفت.لازم به ذکر است مدیر ساخت در غالب انعقاد قرارداد با صندوق اقدام به اجرای پروژه خواهد نمود.

متعهد پذیره نویس(Underwriter) : شخصیت حقوقی دارای توان نقدینگی بالا شامل بانکها، شرکتهای سرمایه گذاری، بیمه ها ،تامین سرمایه ها ، شرکتهای کارگزاری دارای مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادار و موسسات مالی اعتباری می باشد . این رکن به منظور کسب اطمینان از جمع آوری وجوه مورد نیاز ساخت در پذیره نویسی اولیه و افزایش سرمایه های بعدی صندوق پیش بینی گردیده است و در واقع سوپاپ اطمینان جریان هاي نقد پروژه می باشد.بر اساس ماده 13 اساسنامه نمونه صندوق های زمین و ساختمان مصوب سازمان بورس و اوراق بهادار، درصورتي كه در دوره پذيره نويسي اوليه، درخواست صدور واحدهاي سرمايه گذاري كمتر از تعداد مورد نظر شود، متعهدپذيره نويس موظف است ظرف يك روزكاري پس ازگزارش مديرصندوق، درخواست صدور واحدهاي سرمايه گذاري باقيمانده را بهنام خود ارائه دهد و مبالغ لازم را به حساب صندوق واريز نمايد. وجود این رکن باتوجه به برنامه ریزی و وجود گزارش توجیهی ساخت از اهمیت بالایی برخوردار است زیرادر صورتی که منابع مورد نیاز پروژه بر اساس زمانبندی، در اختیار نباشد، پیشرفت پروژه با مشکل مواجه می گردد در حالی که اساسا" یکی از اهداف تاسیس صندوق،تامین منابع مالی مورد نیاز دارنده زمین بوده است و عدم اطمینان از جمع آوری وجوه مورد نیاز با فلسفه تاسیس صندوق در تضاد قرار خواهد گرفت. به همین منظور ضروری است شرکتهایی که تمایل به مشارکت در این رکن را دارند، از توجیه پذیر(Feasible) بودن پروژه و سودآور بودن آن با فرض نگهداری واحدهای سرمایه گذاری تا پایان پروژه اطمینان کسب نمایند. لازم به ذکر است در صورتی که اوراق در بازاربورس یا فرابورس پذیرش نگردد، متعهد پذیره نویس می بایست وظایفی را نیز بر اساس دستورالعمل بازارگردانی و صدور واحدهای سرمایه گذاری خاص صندوق های زمین وساختمان  به عهده بگیرد. با مطالعه متن دستورالعمل پر واضح است که با پذیرش این اوراق در بورس یا فرابورس سازوکار معاملات ثانویه این اوراق بسیار ساده تر و سریعتر خواهد بود و موجب توسعه بازار از لحاظ تنوع ابزارهای مالی خواهد شد.لازم به ذکر است که امکان تشکیل سندیکا برای پذیرش رکن متعهدپذیره نویس وجود دارد و در صورتی که پروژه نیازمند منابع مالی قابل توجه باشد این امکان وجود دارد که چند شخصیت حقوقی مشترکا" این رکن را بپذیرند.

یکی از نکات مهمیکه می بایست مورد توجه قرار گیرد موضوع عدم تعهد بازارگردان به خرید اوراق دراختیار سایر ارکان از جمله متعهد پذیره نویس است (بندالف ماده 39 اساسنامه نمونه) لذا شرکتهای متقاضی پذیرش این رکن باید توجه داشته باشند که در صورتی امکان فروش واحدهای سرمایه گذاری نزد آنها فراهم است که تقاضای بازار برای آن وجود داشته باشد.حق الزحمه این رکن بر مبنای درصدی از واحدهای خریداری شده در هر مرحله(پذیره نویسی اولیه و افزایش سرمایه های بعدی) بوده و بمنظور مشارکت در ارکان نیز  امکان دریافت حق الزحمه ثابت وجود دارد.

بازارگردان(Market Maker)شخصیت حقوقی دارای منابع مالی است که موظف است تازمان ابطال واحدهاي سرمايه گذاري سرمايه گذاران در پايان دوره فعاليت، به منظور تسهیل در نقل و انتقال واحدهای سرمایه گذاری صندوق، از طریق یک کارگزار اقدام به خرید و فروش تعدادی از واحدهای سرمایه گذاری بر اساس دستورالعمل بازارگردانی نماید . لازم است شرکت متقاضی ورود در این رکن منابع مالی مورد نیاز را در اختیار داشته باشد. برایاین منظور دامنه مظنه، دامنه مجاز نوسان و حداقل حجم معاملات روزانه توسط بازارگردان در امیدنامه درج می گردد . وجود این رکن باعث می گردد تا سرمایه گذاران اطمینان داشته باشند که بر مبنای مظنه های مندرج در تارنمای صندوق که بطور مستمر، بروزمی گردد امکان خرید یا فروش واحدهای سرمایه گذاری آنها تا حدود تعهدات بازارگردان امکانپذیر خواهد  بود.

در نهایت ممکن است این سوال پیش بیاید که نقش متقاضی تامین مالی با این شیوه در فرایند اجرایی پروژه چگونه مد نظر قرار داشته است . در پاسخ به این سوال لازم به ذکر استکه اولا" متقاضی می بایست قبل از تاسیس صندوق و در مرحله موافقت اصولی اطمینان لازم نسبت به توانایی ارکان را از طریق بررسی های لازم کسب نماید ثانیا"  قدرتمندترین رکن صندوق مجمع صندوق می باشد که اجازه هر گونه تغییر در اساسنامه ،امیدنامه و هر یک از ارکان اجرایی در صلاحیت این رکن و با تایید سازمان بورس و اوراق بهادار می باشد از آنجاکه در مجمع صندوق هر سرمایه گذار به تعداد واحدهای سرمایه گذاری تحت تملک خوددارای حق رای می باشد لذا صاحب زمین پروژه که معادل ارزش روز زمین خود، واحدهای سرمایه گذاری دریافت کرده از این طریق امکان حضور و اعمال نظر در مجمع صندوق راخواهد داشت .

منبع: سايت كارگزاري آگاه

موسسه حسابرسی هوشیار ممیز


پر اهمیت ترین تگ ها :

موسسه حسابرسی

حسابرسی

مشاوره مالی

مشاوره مدیریت

مشاوره مالیاتی

خدمات حسابداری

خدمات حسابرسی

خدمات مالیاتی

©1391-1395 حق استفاده از مطالب و قالب این سایت براي موسسه حسابرسی هوشیار ممیز محفوظ است.