ENGLISH تالار گفتگو(انجمن ها) ویژه همکاران
ورود به سیستم

لطفاً نام کاربری و رمز عبورتان را وارد نمایید. [ثبت نام]


صندوق زمين و ساختمان راه ورود سرمايه هاي خرد به بازار مسكن 28 مهر 93

صندوق زمين و ساختمان راه ورود سرمايه هاي خرد به بازار مسكن

بطور سنتي استفاده از مزاياي بازار مسكن كه همواره به عنواني بازاري جذاب و رو به رشد در ايران مد نظر قرارداشته است در گرو خريد ملك و يا ورود به حوزه مشاركت و ساخت ميسر بوده است كه اين امر باعث گرديده تا ورود به اين حوزه ، نيازمند سرمايه گذاري قابل توجه باشد.ازطرفي ورود به اين حوزه سرمايه گذاري منجر به پذيرش ريسك عدم نقد شوندگي منابع سرمايه گذاري خواهد بود. از يك سو با توجه به اینکه بعضی از شرکتهای پذیرفته شده در بورس به طور مستقیم یا غیر مستقیم با بازار مسکن در ارتباطند فعالان بازارسرمايه با خريد سهام اينگونه شركتها از منافع اين بازار بطور غير مستقيم منتفع ميگردند. با اين وجود همچنان جاي خالي سازوكاري كه بتواندمنابع خرد سرمايه گذاري را درگير پرو‍ژه هاي سودآور نموده و كسب منفعت نمايد و درعين حال مسئله نقد شوندگي سرمايه گذاري را به نوعي برطرف نمايد  به چشم مي خورد.لذا سهم منابع خرد مردم در سرمايه گذاري دربازار مسكن و استفاده از اين منابع به عنوان تامين مالي براي سازندگان پروژه ها ي ساختماني موضوعي است كه قصد داريم به آن بپردازيم .

آيا تا بحال به ارتباط بازارهاي مختلف با يكديگر انديشيده ايد؟ آيا اين بازارها رقيب يكديگرند يا مي توانند مكمل يكديگر باشند؟ آيا بازارهاي موجود امكان تنوع امكان سرمايه گذاري وجوه خرد را فراهم اورده است؟ درصورتي كه بتوان از مزايا و پتانسيل هاي هر يك از بازارها براي رشد وشكوفايي ساير بازارها استفاده نمود اين امر به بلوغ بازار ها كمك خواهد كرد .

يكي از كاركردهاي بازارسرمايه موضوع تامين مالي شركتهاي متقاضي منابع مالي است.  لذا اين كاركرد بورس اوراق بهادار مي بايست تقويت شده و سازوكارهاي جديدي براي اين منظور طراحي گردد. پس از تصويب قانون بازار اوراق بهادار در سال 1384 وتصویب لایحه یک‌ فوریتی توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید به منظور تسهیل اجراء سیاستهای کلی اصل چهل و چهارم قانون اساسی در آذر ماه سال 1388، فضاي مناسبي براي ورود ابزارهاي نوين مالي فراهم گرديد. يكي از اين ابزارها صندوق زمين و ساختمان بود كه در واقع به نوعي از جمله صندوق هاي پروژه محور تلقي مي گردد. در اين قانون شخصیت حقوقی صندوق سرمايه گذاري زمین و ساختمان به رسمیت شناخته شد و فضای بسیار مناسبی برای همکاری دو بازار مسکن و سرمایه  بمنظور ايجاد فرصت استفاده از مزاياي سرمايه گذاري در بازار مسكن با سرمايه گذاري خرد ایجادگردید. بر اساس ضوابط تاسيس صندوق زمين و ساختمان مصوب سازمان بورس و اوراق بهادار ،صندوق، شخص حقوقی است که با اخذ مجوز ازسازمان تأسیس و به جمع‌آوری وجوه از سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی و تخصیص آن به ساخت پروژه‌ یا پروژه‌های ساختمانی می‌پردازد. لازم به ذكر است پس ازفروش واحدهای ساختمانی پروژه عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایه گذاران تقسيم خواهد گرديد.

براي تاسيس این صندوقها اركاني پيش بيني شده است : مدیر صندوق ، مدیر ساخت ، متعهد پذیره نویس و بازارگردان(به عنوان ارکان اجراء) و مدیر ناظر، متولی و حسابرس (به عنوان ارکان نظارت) اركاني هستند كه فرايند عملياتي ساخت پروژه هاي ساختماني را در غالب صندوق زمين و ساختمان  اجرا خواهند نمود . اين اركان برای تائید صلاحيت به سازمان بورس معرفی مي گردند . از آنجائیکه هر کدام از این ارکان مي بايست موردتاييد سازمان بورس باشند، لذا اطمینان نسبی در مورد توانایی و صلاحيت فنی وحرفه اي ارکان برای اجرای پروژه موضوع صندوق برای سرمایه گذاران حاصل می گردد . قابلیت پذیرش دربورس يا فرابورس نيز برای افزایش قابلیت نقد شوندگی گواهی های سرمایه گذاری صادره پيش بيني گرديده است .

در ادامه به اختصار مزاياي اين ابزار مالي نوين از منظر سرمايه گذار و سرمايه پذير ذكر مي گردد:

1.      تامین منابع مالی برای صاحبان پروژه :

تصور كنيد زميني مناسب و با موقعيت مكاني عالي براي تبديل شدن به يك مجتمع اداري، تجاري يا يك فروشگاه بزرگ به 300 ميليارد ريال منابع نياز دارد . راهكار تامين اين منابع چيست ؟شما بهعنوان شركت مالك زمين با چه نرخي حاضر به تامين مالي هستيد؟ آيا اساسا" امكان تامين مالي در اين مقياس براي شما وجود دارد ؟براي تامين مالي از سيستم بانكي چه برآورد زماني وجود دارد ؟آيا وثايق كافي موجود است ؟ با چه كسي وارد مشاركت شويم ؟همه ي اين سوالات در ذهن مديران متقاضي منابع براي ساخت پروژه هاي ساختماني، روزانه در حال گذر هستند.  اگر روشي به شما پيشنهاد شود كه پاسخ اين سوالات را به نحو شايسته اي داشته باشد آيا حاضر به فكركردن درباره چگونگي استفاده از آن هستيد؟ صندوق زمين و ساختمان در واقع ابزاري است كه با تهيه يك نقشه راه، مسير تامين مالي پروژه شما را از طريق منابع بازار سرمايه نشان خواهد داد. مزيت اين روش اين است كه هزينه هاي تاسيس و كارمزد اركان صندوق درمقياس با ساير هزينه هاي ساخت سهم اندكي را به خود اختصاص مي دهد .

2.     فرصت ایجاد برند رسمی برای ارکان صندوق :

به واسطه تائید ارکان صندوق توسط سازمان بورس و سایر مراجع ذیصلاح و علي الخصوص دقت نظر در عمل به قوانین و مقررات حاکم بر عمکرد این صندوقها توسط ارکان آن که با هدف افزایش شفافیت اطلاعات برای جذب سرمایه گذاران تنظیم شده اند ، ارکان می توانند خود را دراين روش جديد فعاليت مطرح نمایند و به واسطه ايجاد سابقه در اجراي عمليات ساختماني با استفاده از اين روش، براي مشاركت در سايرپروژه ها در اولويت قرارداده شوند. بعلاوه با پوشش رسانه اي فعاليت اين صندوقها  اسامي اركان نيز بعنوان فعالان در اين حوزه مطرح خواهد گرديد. با توجه به ارائه آمارهای معاملاتی گواهی های سرمایه گذاری و نحوه کار این صندوقها در روزنامه ها و سایر سايتها و خبرگزاری های مرتبط بابازارسرمایه و اطلاع رساني از طريق سايت اختصاصي پروژه به نوعی شرکت در این صندوقها برای پروژه موضوع صندوق و ارکان آن تبلیغات تلقی می گردد .

3. ایجاد ساختارمناسب نظارتي وحقوقی سرمايه گذاري:

در بازارسنتی مشارکت ساخت که هم اکنون در کشور رواج گسترده ای دارد یک شخصیت عهده دار تامين زمین وشخص دیگرمسئولیت ساخت را به عهده می گیرند( سرمايه گذاري قابل توجه ).  حال در صورتي كه هر کدام از این افراد بخواهد از موضوع پروژه خارج شود با چهار اشکال مواجه خواهد بود كه ممكن است منجر به ايجادچالش گردد :

·       برآورد خالص ارزش داراییهای موضوع پروژه در زمان خروج؛      

·       يافتن مشتری داراي منبع لازم جهت جایگزینی فرد متقاضی خروج از پروژه؛

·       عدم تمايل شريك به ادامه فعاليت با فرد جديد معرفي شده؛

·       امكان اندك نقد شوندگي بخشي از سرمايه گذاري .

ولی اين مسائل در صندوق های زمین وساختمان برطرف شده است. دراین صندوق ها خالص ارزش دارائیهای  پروژه در مقاطع سه و شش ماهه مورد محاسبه قرارمي گيرد. همچنین گواهی های سرمایه گذاری در این صندوق ها ازطريق پذيرش صندوق دربازار هاي فرابورس ايران و وجود بازار گردان از نقدشوندگی لازم برخوردار هستند .

5كسب سود از رونق بازارمسکن با سرمايه گذاري اندك:

از آنجائیکه هدف این صندوق ها ایجاد سیستمی برای جمع آوری سرمایه های خرد و هدایت آن به سمت يك پروژه ساختماني مشخص است لذا علاقمندان با سرمایه خرد نیز می توانند از جذابیتها وفرصتهاي سودآوري بازارمسکن بهره مند شوند .( حداقل واحدهاي سرمايه گذاري در اين صندوق ها يك ميليون ريال پيش بيني شده است )

6. به دليل الزام به گزارش گري صندوق ها در مقاطع زماني كوتاه و ارائه آخرين وضعيت پروژه در تارنماي صندوق و نظارت دا‌ئم فعالیت صندوق توسط متولی و حسابرس صندوق، احتمال سوء استفاده از سرمایه صندوق و يا فعاليت در غير از موضوع اساسنامه و اميد نامه صندوق، بسيار كاهش می‌یابد.

با توجه به  اينكه سازوكارهاي لازم براي استفاده از اين ابزار از طريق سازمان بورس و اوراق بهادار طراحي شده و دستورالعمل ها، فرمها وراهنماهاي لازم براي كليه مراحل اجرايي طراحي و آماده گرديده است لذا در شرايط فعلي به نظر مي رسد بازار سرمايه از طريق اين ابزار نوين مالي توان  تامين مالي در فضاي ساخت و ساز كشوررا فراهم آورده است تا علاوه بر برطرف نمودن نياز تامين مالي شركتهاي داراي پرو‍ژه هاي ساختماني فرصت سودآوري از بازار مسكن را نيز براي كليه ي علاقمندان و سرمايه گذاران خرد فراهم آورد.

منبع:سايت كارگزاري آگاه

موسسه حسابرسی هوشیار ممیز


پر اهمیت ترین تگ ها :

موسسه حسابرسی

حسابرسی

مشاوره مالی

مشاوره مدیریت

مشاوره مالیاتی

خدمات حسابداری

خدمات حسابرسی

خدمات مالیاتی

©1391-1395 حق استفاده از مطالب و قالب این سایت براي موسسه حسابرسی هوشیار ممیز محفوظ است.